Sábado, 07 Abril 2012 15:43

4ª edición del libro

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4ª edición de mi libro. Muchas gracias a todos. <<Disponible en Editorial Manuscritos>>

 

La verdad sobre el Mercado Inmobiliario Español (Editorial Manuscritos)


 

Los temas que trato en este libro son los siguientes:

  1. Por qué hasta 2015-2016 será un muy mal momento para comprar y muy bueno para alquilar y, sobre todo, para renegociar a la baja un alquiler existente;
  • Cómo valorar el precio objetivo de un piso. Esto se hace conociendo dos datos: qué tipos de interés pagas por la hipoteca así como la renta que deberías pagar en caso de quererlo alquilar;
  1. Presente del mercado inmobiliario: lo que han bajado los precios de los pisos y de los alquileres desde mediados de 2006 hasta ahora; para ello analizo con detalle las distintas estadísticas que existen. Mi conclusión es que los precios de los pisos han bajado más del 32% y el de los alquileres más del 35%;
  • Futuro del mercado. Análisis de la oferta de pisos existentes en España (existen más de tres millones cien mil pisos vacíos, 1,26 millones en proceso de construcción además de 620-720 mil de segunda mano a la venta, 1,1 millones a 800 mil de primera mano que buscan comprador y 120 escriturados y no registrados) y de la demanda real (unas 150 mil unidades por año). Así mismo sabemos que la pirámide de población está cuasi-invertida en nuestro país.  Todo ello me lleva a pensar que lo que tenemos que hacer ahora e comenzar a derrumbar pisos con el fin de evitar que su precio siga bajando ya que, en caso contrario, la bajada de los precios durará varios años;
  1. Cuál es la situación real de las cajas y bancos y de por qué el sistema financiero español está en una situación mucho más comprometida que la declarada. Presto atención especial a los test de resistencia financiera realizados a la banca española en julio de 2010 y demuestro con datos cómo el Banco de España está permitiendo que nuestras entidades maquillen sus balances. El fin es claro: que no cunda el pánico y que la población no sepa que está sucediendo. Explico en qué medida este hecho afectará al futuro del mercado inmobiliario español;
  • Mediante referencias bibliográficas demuestro como, desde 2003, el triángulo formado por cajas/bancos, sistema político y constructoras/promotoras/inmobilirias han inducido a la gente a error al negar la existencia de la burbuja inmobiliaria, su posterior explosión y presentar cualquier momento en el que hablen, independientemente de cuándo nos encontremos, como el idóneo para comprarnos un piso.

Índice de La verdad sobre el Mercado Inmobiliario


Prefacio. Los motivos que me han llevado a escribir este libro

Capítulo 0. Las tesis que defiendo 1er capítulo. Valoración objetiva de un piso

1.1 Precio y valor objetivo
  1.1.1 Concepto de precio 
  1.1.2 Concepto de valor objetivo
  1.1.3 ¿Qué es el negative equity?
1.2 Cálculo del valor objetivo de un piso
  1.2.1 Precio de alquiler del piso
  1.2.2 Gastos de mantenimiento del piso
  1.2.3 Tipos de interés a los que me financio
  1.2.4 Prima por riesgo de impago del alquiler y su cálculo
1.3 Un caso práctico
1.4 Otras formas de valorar un piso
1.5 ¡No te dejes engañar!
 

2º capítulo. Situación actual de los precios de venta y de alquiler de los pisos. Su evolución en los últimos años.

2.1 Precios de tasación, de salida y de compraventa
  2.1.1 Precio de tasación: Estadística del Ministerio de Vivienda
    2.1.1.1 Descripción y limitaciones de la misma
    2.1.1.2 Estadística TINSA
  2.1.2 Precio de salida
    2.1.2.1 Índice Fotocasa
    2.1.2.2 Índice El Precíometro
  2.1.3 Precio de compraventa efectiva. El índice TECNOCASA
  2.1.4 ¿Cuánto han bajado ya los precios de los pisos en España?
  2.1.5 Razones por las que los pisos bajarán entre el 65-70%
  2.1.6 Claves en la formación de los precios de compraventa
    2.1.6.1 Tasa de paro, mercado de trabajo, mercado de alquiler
    2.1.6.2 Tipos de interés
    2.1.6.3 Número de pisos a la venta
    2.1.6.4 Expectativas del desarrollo de los precios de los pisos
    2.1.6.5 Internet
    2.1.6.6 Demanda de pisos en los próximos años
2.2 Precios de los alquileres de los pisos
  2.2.1 Datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
  2.2.2 Estadística FOTOCASA. Los precios de los alquileres ya han bajado el 35% de media entre Junio 2008 –Mayo 2010
 

3er capítulo. Características comunes al mercado de alquiler y al de compraventa

3.1 La única comprar que permite “apalancarse”
3.2 Relación precios de los pisos/ ingresos de los ciudadanos
3.3 ¿Cuándo interesa comprar y cuándo alquilar?
3.4 ¿Por qué no se mejora la protección de los propietarios frente a los inquilinos?
3.5 Necesidad de cambios legales para garantizar el dinamismo del mercado de alquiler
3.6 Arbitraje
  3.6.1 Disparidad de productos
  3.6.2 Falta de transparencia en la formación de los precios: sus consecuencias
  3.6.3 Lo que podemos aprender de Aldi y Lidl
  3.6.4 La paz social
 

4º capítulo. Saquemos partido a la compra

4.1 ¿Por qué no es el momento de comprar?
4.2 Situación del mercado desde 2004 y perspectivas de cara a futuro
4.3 Negociando con el vendedor
  4.3.1 Tipologías de vendedores
  4.3.2 Cuestiones que hay que evitar mencionar
    4.3.2.1 Comentarios agresivos
    4.3.2.2 Comentarios intelectuales
    4.3.2.3 Comprometernos a pagar una cantidad por el piso
    4.3.2.4 Loar demasiado el piso
  4.3.3 Cuestiones que pueden resultar inteligente decir
  4.3.4 Técnicas muy efectivas de negociación
    4.3.4.1 “Ayudando al vendedor a caer en la realidad”
    4.3.4.2 “La manita de última hora”
4.4 Cómo tratar con las inmobiliarias
  4.4.1 Cosas que hemos de evitar decir
  4.4.2 Lo que puede ser positivo decir
  4.4.3 Lo que te dicen y realmente te quieren decir, pero nunca te dirán
4.5 Medidas positivas en general
4.6 Técnicas muy efectivas de negociación
  4.6.1 "Ayudando al vendedor a caer en la realidad"
  4.6.2 "La manita de última hora"
 

5º Capítulo. Saquemos partido del alquiler

5.1 ¿Es momento de alquilar? ¿Por qué?
5.2 ¿Cuál va a ser la tendencia de los precios de los pisos?
5.3 Psicología del casero
5.4 Técnicas de negociación de alquiler de un piso
 

6º Capítulo. La situación real del sistema bancario español y sus consecuencias en el mercado inmobiliario

6.1 La consecuencias de los impagos y la situación real de los bancos y cajas
6.2 Test de resistencia financiera de julio de 2010: razones que inducen a pensar que el sistema financiero español está quebrado
6.3 La últimas reformas del sistema bancario y sus consecuencias
 

7º Capítulo. Creadores de la situación actual y sus intereses

7.1 Gobierno, Banco de España, constructores/promotores y cajas/ bancos
7.2 Mi tesis
  7.2.1 Papel del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e IVA
  7.2.2 Marco legal de protección de los intereses de los bancos
    7.2.2.1 Artículo 1911 del Código Civil
    7.2.2.2 Real Decreto 716/2009, de 24 de abril (desarrollan la Ley 2/1981, de 25 de marzo)
  7.2.3 Modificación arbitraria de las normas fiscales existentes
  7.2.4 Regulación de la actividad bancaria por parte del Banco de España
  7.2.5 ¿Ayudan las nuevas normas contables a los bancos y cajas a ocultar pérdidas patrimoniales?
  7.2.6 Ayuntamientos y Comunidades Autónomas: competencias en materia de urbanismo y sus consecuencias
  7.2.7 Corrupción de políticos y promotoras/constructoras
 

8º capítulo. ¿Cómo se ha inducido a error a la población?

8.1 Mecanismos usados
  8.1.1 Negar la existencia de la burbuja
  8.1.2 Falsa correlación entre la explosión de la burbuja inmobiliaria y otros elementos no determinantes
  8.1.3 Vaciar de valor las palabras y los datos que van surgiendo con el fin de despistar
  8.1.4 Eufemismos
  8.1.5 Ahondar en los tópicos o decir cosas que se sabe son incorrectas
  8.1.6 Uso del cinismo
  8.1.7 Presentar la financiación como el mayor problema
  8.1.8 Presentar cualquier mejora en el mercado como el mejor momento para comprarse una vivienda.
  8.1.9 Presentar las opiniones de aquellos que dicen que los precios van a bajar aún más como absurdas
  8.1.10 Uso del espíritu torticero
  8.1.11 Presentar los precios actuales (menores que los anteriores) como positivos y como moralmente plausibles
  8.1.12 Plantear la explosión de la burbuja inmobiliaria como posterior a la crisis de liquidez
  8.1.13 Reconocimiento postergado de la verdad
8.2 Cronología del engaño
  8.2.1 Año 2003
    8.2.1.1 Gobierno, sobre todo el PP
    8.2.1.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.1.3 Banca en General
  8.2.2 Año 2004
    8.2.2.1 Gobierno sobre todo el PSOE
    8.2.2.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.2.3 Banca en General
    8.2.2.4 Otros
  8.2.3 Año 2005
    8.2.3.1 Gobierno
    8.2.3.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.3.3 Banca en General
    8.2.3.4 Otros
  8.2.4 Año 2006
    8.2.4.1 Gobierno
    8.2.4.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.4.3 Banca en General
    8.2.4.4 Otros
  8.2.5 Año 2007
    8.2.5.1 Gobierno
    8.2.5.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.5.3 Banca en General
    8.2.5.4 Otros
  8.2.6 Año 2008
    8.2.6.1 Gobierno
    8.2.6.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/ Tasadoras
    8.2.6.3 Banca en General
    8.2.6.4 Otros
  8.2.7 Año 2009
    8.2.7.1 Gobierno
    8.2.7.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.7.3 Banca en General
    8.2.7.4 Otros
  8.2.8 Año 2010
    8.2.8.1 Gobierno
    8.2.8.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.8.3 Banca en General
    8.2.8.4 Otros
 

9º capítulo. Orígenes culturales de la obsesión por tener piso

9.1 Causas culturales de esta situación. La idiosincrasia de la sociedad español
  9.1.1 El Lazarillo de Tormes
  9.1.2 Endogamia endémica
  9.1.3 Visceralidad
  9.1.4 El gregarismo del carácter español
  9.1.5 El Franquismo y el engaño intergeneracional
  9.1.6 Una cultura financiera muy baja
9.2 Las falsedades más extendidas
  9.2.1 Alquilar es tirar el diner
  9.2.2 Comprarse un piso es siempre la mejor inversión
  9.2.3 El gobierno ya hará algo
  9.2.4 En otras épocas se pagaban muchos más intereses y nunca ocurrió nada
 

10º Capítulo. Conclusiones del libro con la ayudad de foreros de Internet

 
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