Algunas de vuestras consultas

¿Es momento ahora de comprarse un piso?

No, no lo es, es aún muy pronto. Hay que esperar aún hasta 2016-2018 por lo menos. Las dinámicas del mercado hacen que los precios de los pisos vayan a bajar mucho más. Lo mejor en estos momentos es alquilar ya que resulta más barato que pagar los intereses devengados del crédito del piso. Los tipos de interés acabarán subiendo lo que hará que las personas que compraron desde 2003 hasta ahora tengan muchas más dificultades para hacer frente a su hipoteca (tal y como sucedió en 2008). En estos momentos, el precio de venta de un piso es, de media, aquel que se alcanzón en el año 1999-2000; a estos precios les habés de restar la inflación que hace que, en términos reales, la bajada de valor haya sido aún mayor.

¿Merece alquilar ahora que ya han bajado los precios de los pisos?

Sí: estamos tal vez en uno de los mejores momentos para alquilar y, sobre todo, para renegociar con fuertes descuentos alquileres ya existentes. Tanto los precios de los alquileres como de los pisos continuarán bajando durante los próximos años. Echa un vistazo a la pregunta “¿En cuántos años se eliminará el stock de pisos existentes?” para entender porqué

¿En cuántos años se eliminará el stock de pisos existentes?

En, por lo menos 8-10 años si sólo tenemos en cuenta los pisos de primera y de segunda mano que están a la venta. Si a eso le sumas los pisos que estánb en construcción y los que se hallan con proyecto de obra, el número se nos va a los 15-20 años.

Oferta de Pisos en España

Según Ricardo Vergés Escuín, Acuña y asociados y cálculos propios usando los datos publicados por el Banco de España y la Asociación Hipotecaria Española existen:
3,1 millones de pisos de segunda mano vacíos, de los cuales 1,1 millones, como mínimo, se hallan en venta;
1,26 millones en construcción;
1,2 millones de pisos de primera mano, de los cuales unos 800-900 mil en venta;
120 mil escriturados y no registrados
Es decir, hay, por los menos, 6,1 millones de pisos susceptibles de ser ocupados o bien en construcción

Demanda:

175.000 unidades (de las cuales unas 12000 de extranjeros no residentes) (Ve al estudio para más información “Informe monográfico. El proceso de ajuste del Mercado inmobiliario español”);
El número de personas en España nacidas entre 1969-1983 fue de 11,5 millones (los que empujado junto con los inmigrantes llegados desde 1995 los precios); en 1994-2008 los nacimientos, a pesar del aumento de la inmigración, se redujeron el 41% hasta 6,8 millones. A eso sumamos la bajada del número de inmigrantes que han llegado a nuestro país desde 2008
Para que veas que hay otros analistas que comparten esta opinión ve a la entrevista con María Antonia Trujillo, anterior Ministra de Vivienda, en El País Digital del 16 de junio de 2010.

¿Cómo puedo calcular si el piso que me ofrecen está a buen precio?

Para ver si es bueno o no comprar infórmate exactamente de a qué precio real (no lo que te piden, sino a que precio se cierran los contratos) están los alquileres de la zona que te interesa. Pregunta en varias inmobiliarias de tu zona ya que habrá varias opiniones al respecto. Suma el anula del alquiler, descuéntale todos los gastos que tiene el propietario y divídelo entre el precio del pisos mas los gastos de transmisión. Si te da mas del 5% puede ser interesante comprar aunque no necesariamente. Como consecuencia del desmoronamiento de los precios de alquiler, también lo harán las valoraciones de las casas, puesto que ambos son procesos intimamente relacionados..

Ejemplo:

alquiler mensual piso 1200 euros
gastos mensuales con los que corre el propietario (ibi y demás) 200 euros
alquiler neto ano (1200-200)*12= 12000 euros

Precio piso 100000 euros
gastos transmisión 10%
precio compra-vente afectiva 110.000 euros

Rédito piso 12000/110000 = 11%

Interesa comprar.

Para que te hagas una idea en estos momentos estamos en réditos del 1,0% para las zonas más caras y he visto hasta el 12% en zonas de playa. De media el rédito por alquiler deberá rondar el 3%, es decir, aún es muy caro.
Otra forma de ver si es interesante comprar y que puedes usar para zonas de primera residencia (no zonas de veraneo donde los precios caen aún más) es informarse exactamente de a qué precios se vendieron ese tipo de pisos en 2006. Practicas un descuento de 50-55% y ya está. Aún así yo no compraría: demasiado pronto.

¿Cuánto han bajado los precios de los pisos en España?

De media, más del 48% hasta finales de diciembre de 2013. El 48% se refiere a precios nominales (no tienen en cuenta la inflación del período) respecto a la cumbre de los precios que alcanzamos a mediados de 2006. Estas bajadas se refiere a zonas de grandes urbes españolas. Así en Barcelona ciudad han bajado ya, por lo menos, el 54%, Bilbao el 35%, Hospitallet de Llobregat el 60%, Madrid ciudad el 43%, Málaga el 44%, Sevilla el 43%, Valencia el 51% y Zaragoza el 56%. A estas bajadas has de sumar la inflación que se registró desde entonces (el 16%). Digo que la bajada ha sido por lo menos del 48% ya que en zonas de segunda residencia, en ciudades dormitorio tales que Aranjuez para Madrid, Erandio para Bilbao, Manresa para Barcelona la caída ha sido mayor.
Dentro de una misma ciudad hay lugares en los que los precios han bajado más y en otras menos.
Para que hagas una idea, Vizcaya, la provincia en la que por habitante existe el menor número de pisos en venta, alquiler, vacíos o en construcción, la bajada del precio de los pisos respecto a los alcanzados durante el pico es del 37%.

¿Cuánto más van a bajar los precios de los pisos?

En términos reales (tiene en cuenta la bajada como efecto de la inflación), para el conjunto del ciclo de bajadas, andará en un rango del 75-85%. Teniendo en cuenta la inflación ya llevamos el 55%  de bajada; en térmios nominales nos vamos a un desplome del 48% cuando hemos de llegar al 75-85%. Lo anterior quiere decir que la bajada que nos espera aún es de 52-71% respecto a los precios de mercado actuales. Hay más gente que piensa como yo; así entre otros muchos María Antonia Trujillo el 06 de noviembre de 2009 en 'Para que se acabe con el 'stock', la vivienda todavía debería bajar de un 30% a un 50%' o Banco de Pagos internacionales. Este último apunta, basándose en la pirámide de población, a bajadas del 75%

¿Hasta cuándo van a bajar los precios de los pisos?

En mi opinión un escenario muy realista son bajadas de los precios hasta 2015 (este año incluido) y luego bajadas a través de inflación. Un escenario muy factible es que sigan bajando también tras este año, no sólo por el efecto de la inflación, sino mediante bajadas nominales.

Tengo una cuenta vivienda: ¿compro o no?

No hago recomendaciones a nadie, cada uno ha de saber qué hace. Si yo estuviera en esa situación no compraría en estos momentos: es una decisión económica muy mal informada. Prefiero perder lo que me pida el Estado en impuestos ya que ese dinero me lo voy a ahorrar, con creces, en los próximos años.
Este año 2010 finaliza la desgravación por adquisición de vivienda habitual para muchas rentas: ¿merece la pena renunciar a la desgravación y esperar a años posteriores? ¿Va a merecer la pena el ahorro?
A todas luces sí. El proceso de bajadas de los precios hará que sea mucho más ventajoso esperar y comprar en unos años.

Esta es su oportunidad si tiene alguna duda