Algunas de vuestras consultas


¿Es momento ahora de comprarse un piso?

No, no lo es, es aún muy pronto. Hay que esperar aún hasta 2016-2018 por lo menos. Las dinámicas del mercado hacen que los precios de los pisos vayan a bajar mucho más. Lo mejor en estos momentos es alquilar ya que resulta más barato que pagar los intereses devengados del crédito del piso. Los tipos de interés acabarán subiendo lo que hará que las personas que compraron desde 2003 hasta ahora tengan muchas más dificultades para hacer frente a su hipoteca (tal y como sucedió en 2008). En estos momentos, el precio de venta de un piso es, de media, aquel que se alcanzón en el año 1999-2000; a estos precios les habés de restar la inflación que hace que, en términos reales, la bajada de valor haya sido aún mayor.

 

¿Merece alquilar ahora que ya han bajado los precios de los pisos?

Sí: estamos tal vez en uno de los mejores momentos para alquilar y, sobre todo, para renegociar con fuertes descuentos alquileres ya existentes. Tanto los precios de los alquileres como de los pisos continuarán bajando durante los próximos años. Echa un vistazo a la pregunta “¿En cuántos años se eliminará el stock de pisos existentes?” para entender porqué

 

¿En cuántos años se eliminará el stock de pisos existentes?

En, por lo menos 8-10 años si sólo tenemos en cuenta los pisos de primera y de segunda mano que están a la venta. Si a eso le sumas los pisos que estánb en construcción y los que se hallan con proyecto de obra, el número se nos va a los 15-20 años.

Oferta de Pisos en España

Según datos de Ricardo Vergés Escuín, Acuña y Asociados y el Instituo Nacional de Estadística existen un total de unos 4,5-4,8 millones de viviendas vacías, a la venta (de estas, como mínimo unos 1,65 millones de primera y segunda mano) o en proceso de construcción

Demanda:

175.000 unidades anuales (de las cuales unas 12000 de extranjeros no residentes) (Ve al estudio para más información “Informe monográfico. El proceso de ajuste del Mercado inmobiliario español”);
El número de personas en España nacidas entre 1969-1983 fue de 11,5 millones (los que empujado junto con los inmigrantes llegados desde 1995 los precios); en 1994-2008 los nacimientos, a pesar del aumento de la inmigración, se redujeron el 41% hasta 6,8 millones. A eso sumamos la bajada del número de inmigrantes que han llegado a nuestro país desde 2008
Para que veas que hay otros analistas que comparten esta opinión ve a la entrevista con María Antonia Trujillo, anterior Ministra de Vivienda, en El País Digital del 16 de junio de 2010.

 

¿Cómo puedo calcular si el piso que me ofrecen está a buen precio?

Para ver si es bueno o no comprar infórmate exactamente de a qué precio real (no lo que te piden, sino a que precio se cierran los contratos) están los alquileres de la zona que te interesa. Pregunta en varias inmobiliarias de tu zona ya que habrá varias opiniones al respecto. Suma el anula del alquiler, descuéntale todos los gastos que tiene el propietario y divídelo entre el precio del pisos mas los gastos de transmisión. Si te da mas del 5% puede ser interesante comprar aunque no necesariamente. Como consecuencia del desmoronamiento de los precios de alquiler, también lo harán las valoraciones de las casas, puesto que ambos son procesos intimamente relacionados..

Ejemplo:

alquiler mensual piso 1200 euros
gastos mensuales con los que corre el propietario (ibi y demás) 200 euros
alquiler neto ano (1200-200)*12= 12000 euros

Precio piso 100000 euros
gastos transmisión 10%
precio compra-vente afectiva 110.000 euros

Rédito piso 12000/110000 = 11%

Interesa comprar.

Para que te hagas una idea en estos momentos estamos en réditos del 1,0% para las zonas más caras y he visto hasta el 12% en zonas de playa. De media el rédito por alquiler deberá rondar el 3%, es decir, aún es muy caro.
Otra forma de ver si es interesante comprar y que puedes usar para zonas de primera residencia (no zonas de veraneo donde los precios caen aún más) es informarse exactamente de a qué precios se vendieron ese tipo de pisos en 2006. Practicas un descuento de 50-55% y ya está. Aún así yo no compraría: demasiado pronto.

 

¿Cuánto han bajado los precios de los pisos en España?

De media, en el mercado de segunda mano entre particualres un  rango del 52-57% hasta finales de agosto de 2015. El 52-57% se refiere a precios nominales (no tienen en cuenta la inflación del período) respecto a la cumbre de los precios que alcanzamos a mediados de 2006. 

¿Cuánto más van a bajar los precios de los pisos?

En términos reales (tiene en cuenta la bajada como efecto de la inflación), para el conjunto del ciclo de bajadas, andará en un rango del 75-85%. Teniendo en cuenta la inflación ya llevamos el 55%  de bajada; en térmios nominales nos vamos a un desplome del 48% cuando hemos de llegar al 75-85%. Lo anterior quiere decir que la bajada que nos espera aún es de 52-71% respecto a los precios de mercado actuales. Hay más gente que piensa como yo; así entre otros muchos María Antonia Trujillo el 06 de noviembre de 2009 en 'Para que se acabe con el 'stock', la vivienda todavía debería bajar de un 30% a un 50%' o Banco de Pagos internacionales. Este último apunta, basándose en la pirámide de población, a bajadas del 75%.

 

¿Hasta cuándo van a bajar los precios de los pisos?

En mi opinión un escenario muy realista son bajadas de los precios hasta 2015 (este año incluido) y luego bajadas a través de inflación. Un escenario muy factible es que sigan bajando también tras este año, no sólo por el efecto de la inflación, sino mediante bajadas nominales.

 

 

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 * Borja Mateo en ningún momento asesora ni aconseja a nadie sobre ningún asunto. A lo único que se dedica es a analizar la realidad tal y como es y sacar conclusiones. Nunca has de tomar una decisión ya sea de actuar o de permanecer pasivo basado en lo que leas en esta página o en el libro: cualquier decisión ha de ser resultado de tu propio juicio. En caso de que Borja use el “nosotros” es siempre de forma mayestática; lo mismo cuando usa el “tú” y cualquier forma verbal de la segunda persona: se trata de recursos estilísticos que se intercambian con el “yo” así como con el “se” interpersonal con el único objetivo de hacer más dinámica la interacción, pero que en ningún momento significan una invitación a nada.
 
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