Índice de La verdad Sobre el Mercado Inmobiliario


 

Prefacio. Los motivos que me han llevado a escribir este libro

 

Capítulo 0. Las tesis que defiendo

 

1er capítulo. Valoración objetiva de un piso

1.1 Precio y valor objetivo
  1.1.1 Concepto de precio 
  1.1.2 Concepto de valor objetivo
  1.1.3 ¿Qué es el negative equity?
1.2 Cálculo del valor objetivo de un piso
  1.2.1 Precio de alquiler del piso
  1.2.2 Gastos de mantenimiento del piso
  1.2.3 Tipos de interés a los que me financio
  1.2.4 Prima por riesgo de impago del alquiler y su cálculo
1.3 Un caso práctico
1.4 Otras formas de valorar un piso
1.5 ¡No te dejes engañar!
 

2º capítulo. Situación actual de los precios de venta y de alquiler de los pisos. Su evolución en los últimos años.

2.1 Precios de tasación, de salida y de compraventa
  2.1.1 Precio de tasación: Estadística del Ministerio de Vivienda
    2.1.1.1 Descripción y limitaciones de la misma
    2.1.1.2 Estadística TINSA
  2.1.2 Precio de salida
    2.1.2.1 Índice Fotocasa
    2.1.2.2 Índice El Precíometro
  2.1.3 Precio de compraventa efectiva. El índice TECNOCASA
  2.1.4 ¿Cuánto han bajado ya los precios de los pisos en España?
  2.1.5 Razones por las que los pisos bajarán entre el 65-70%
  2.1.6 Claves en la formación de los precios de compraventa
    2.1.6.1 Tasa de paro, mercado de trabajo, mercado de alquiler
    2.1.6.2 Tipos de interés
    2.1.6.3 Número de pisos a la venta
    2.1.6.4 Expectativas del desarrollo de los precios de los pisos
    2.1.6.5 Internet
    2.1.6.6 Demanda de pisos en los próximos años
2.2 Precios de los alquileres de los pisos
  2.2.1 Datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
  2.2.2 Estadística FOTOCASA. Los precios de los alquileres ya han bajado el 35% de media entre Junio 2008 –Mayo 2010
 

3er capítulo. Características comunes al mercado de alquiler y al de compraventa

3.1 La única comprar que permite “apalancarse”
3.2 Relación precios de los pisos/ ingresos de los ciudadanos
3.3 ¿Cuándo interesa comprar y cuándo alquilar?
3.4 ¿Por qué no se mejora la protección de los propietarios frente a los inquilinos?
3.5 Necesidad de cambios legales para garantizar el dinamismo del mercado de alquiler
3.6 Arbitraje
  3.6.1 Disparidad de productos
  3.6.2 Falta de transparencia en la formación de los precios: sus consecuencias
  3.6.3 Lo que podemos aprender de Aldi y Lidl
  3.6.4 La paz social
 

4º capítulo. Saquemos partido a la compra

4.1 ¿Por qué no es el momento de comprar?
4.2 Situación del mercado desde 2004 y perspectivas de cara a futuro
4.3 Negociando con el vendedor
  4.3.1 Tipologías de vendedores
  4.3.2 Cuestiones que hay que evitar mencionar
    4.3.2.1 Comentarios agresivos
    4.3.2.2 Comentarios intelectuales
    4.3.2.3 Comprometernos a pagar una cantidad por el piso
    4.3.2.4 Loar demasiado el piso
  4.3.3 Cuestiones que pueden resultar inteligente decir
  4.3.4 Técnicas muy efectivas de negociación
    4.3.4.1 “Ayudando al vendedor a caer en la realidad”
    4.3.4.2 “La manita de última hora”
4.4 Cómo tratar con las inmobiliarias
  4.4.1 Cosas que hemos de evitar decir
  4.4.2 Lo que puede ser positivo decir
  4.4.3 Lo que te dicen y realmente te quieren decir, pero nunca te dirán
4.5 Medidas positivas en general
4.6 Técnicas muy efectivas de negociación
  4.6.1 "Ayudando al vendedor a caer en la realidad"
  4.6.2 "La manita de última hora"
 

5º Capítulo. Saquemos partido del alquiler

5.1 ¿Es momento de alquilar? ¿Por qué?
5.2 ¿Cuál va a ser la tendencia de los precios de los pisos?
5.3 Psicología del casero
5.4 Técnicas de negociación de alquiler de un piso
 

6º Capítulo. La situación real del sistema bancario español y sus consecuencias en el mercado inmobiliario

6.1 La consecuencias de los impagos y la situación real de los bancos y cajas
6.2 Test de resistencia financiera de julio de 2010: razones que inducen a pensar que el sistema financiero español está quebrado
6.3 La últimas reformas del sistema bancario y sus consecuencias
 

7º Capítulo. Creadores de la situación actual y sus intereses

7.1 Gobierno, Banco de España, constructores/promotores y cajas/ bancos
7.2 Mi tesis
  7.2.1 Papel del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e IVA
  7.2.2 Marco legal de protección de los intereses de los bancos
    7.2.2.1 Artículo 1911 del Código Civil
    7.2.2.2 Real Decreto 716/2009, de 24 de abril (desarrollan la Ley 2/1981, de 25 de marzo)
  7.2.3 Modificación arbitraria de las normas fiscales existentes
  7.2.4 Regulación de la actividad bancaria por parte del Banco de España
  7.2.5 ¿Ayudan las nuevas normas contables a los bancos y cajas a ocultar pérdidas patrimoniales?
  7.2.6 Ayuntamientos y Comunidades Autónomas: competencias en materia de urbanismo y sus consecuencias
  7.2.7 Corrupción de políticos y promotoras/constructoras
 

8º capítulo. ¿Cómo se ha inducido a error a la población?

8.1 Mecanismos usados
  8.1.1 Negar la existencia de la burbuja
  8.1.2 Falsa correlación entre la explosión de la burbuja inmobiliaria y otros elementos no determinantes
  8.1.3 Vaciar de valor las palabras y los datos que van surgiendo con el fin de despistar
  8.1.4 Eufemismos
  8.1.5 Ahondar en los tópicos o decir cosas que se sabe son incorrectas
  8.1.6 Uso del cinismo
  8.1.7 Presentar la financiación como el mayor problema
  8.1.8 Presentar cualquier mejora en el mercado como el mejor momento para comprarse una vivienda.
  8.1.9 Presentar las opiniones de aquellos que dicen que los precios van a bajar aún más como absurdas
  8.1.10 Uso del espíritu torticero
  8.1.11 Presentar los precios actuales (menores que los anteriores) como positivos y como moralmente plausibles
  8.1.12 Plantear la explosión de la burbuja inmobiliaria como posterior a la crisis de liquidez
  8.1.13 Reconocimiento postergado de la verdad
8.2 Cronología del engaño
  8.2.1 Año 2003
    8.2.1.1 Gobierno, sobre todo el PP
    8.2.1.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.1.3 Banca en General
  8.2.2 Año 2004
    8.2.2.1 Gobierno sobre todo el PSOE
    8.2.2.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.2.3 Banca en General
    8.2.2.4 Otros
  8.2.3 Año 2005
    8.2.3.1 Gobierno
    8.2.3.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.3.3 Banca en General
    8.2.3.4 Otros
  8.2.4 Año 2006
    8.2.4.1 Gobierno
    8.2.4.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.4.3 Banca en General
    8.2.4.4 Otros
  8.2.5 Año 2007
    8.2.5.1 Gobierno
    8.2.5.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.5.3 Banca en General
    8.2.5.4 Otros
  8.2.6 Año 2008
    8.2.6.1 Gobierno
    8.2.6.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/ Tasadoras
    8.2.6.3 Banca en General
    8.2.6.4 Otros
  8.2.7 Año 2009
    8.2.7.1 Gobierno
    8.2.7.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.7.3 Banca en General
    8.2.7.4 Otros
  8.2.8 Año 2010
    8.2.8.1 Gobierno
    8.2.8.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
    8.2.8.3 Banca en General
    8.2.8.4 Otros
 

9º capítulo. Orígenes culturales de la obsesión por tener piso

9.1 Causas culturales de esta situación. La idiosincrasia de la sociedad español
  9.1.1 El Lazarillo de Tormes
  9.1.2 Endogamia endémica
  9.1.3 Visceralidad
  9.1.4 El gregarismo del carácter español
  9.1.5 El Franquismo y el engaño intergeneracional
  9.1.6 Una cultura financiera muy baja
9.2 Las falsedades más extendidas
  9.2.1 Alquilar es tirar el diner
  9.2.2 Comprarse un piso es siempre la mejor inversión
  9.2.3 El gobierno ya hará algo
  9.2.4 En otras épocas se pagaban muchos más intereses y nunca ocurrió nada
 

10º Capítulo. Conclusiones del libro con la ayudad de foreros de Internet