Índice de Cómo Sobrevivir al Crack Inmobiliario


 

Dedicatorias

Prólogo: ¿para qué escribo este libro? Diferencias con el libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario español”

Capítulo I. ¿Cómo saber cuánto vale realmente un piso?

 1.1. Precio y valor objetivo

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 1.2. Cálculo del valor objetivo de un piso
  1.2.1. Precio de alquiler del piso
  1.2.2. Gastos de mantenimiento del piso
  1.2.3. Tipos de interés a los que me financio
  1.2.4. Prima por riesgo de impago del alquiler y su cálculo
 1.3. Un caso práctico
 1.4. Método de PER y las subastas
 1.5. ¡No te dejes engañar!


Capítulo II. ¿Cuánto han bajado ya los precios de venta y de alquiler de los pisos? Su evolución en los últimos años

 2.1. Precios de tasación, de salida y de compraventa
  2.1.1. Precio de tasación: Estadística del Ministerio de Vivienda
   2.1.1.1. Descripción y limitaciones de la misma
   2.1.1.2. Estadística TINSA
  2.1.2. Precio de salida
   2.1.2.1. Índice Fotocasa
   2.1.2.2. Índice El Precíometro/ Idealista
  2.1.3. ¿Cuánto han bajado ya los precios de los pisos en España? La verdad provincia a provincia.
  2.1.4. Claves en la formación de los precios de compraventa
   2.1.4.1. Tasa de paro
   2.1.4.2. Tipos de interés
   2.1.4.3. Expectativas del desarrollo de los precios de los pisos
   2.1.4.4. Sobre cómo la situación del sistema bancario hace bajar los precios de los pisos
   2.1.4.5. Sobre como el internet dinamiza este proceso: la caída de las asimetrías de la información
   2.1.4.6. Demanda de pisos en los próximos años
   2.1.4.7. Oferta de pisos en España: la verdad al desnudo
    2.1.4.7.1. Las fuentes
    2.1.4.7.2. Explicación de cómo se calcula el número de pisos provincia a provincia
    2.1.4.7.3. Sobre cómo los pisos a la venta de primera y de segunda mano, los que se hayan al alquiler y los vacíos hacen que los precios de las casas bajen
   2.1.4.8. Pirámides de población
 2.2. Precios de los alquileres de los pisos
  2.2.1. Datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
  2.2.2. Estadística Fotocasa. Los precios de los alquileres ya han bajado alrededor del 42% de media entre junio 2007-diciembre 2011
 

Capítulo III. Características comunes al mercado de alquiler y al de compraventa

 3.1. La única comprar que permite “apalancarse”
 3.2. Relación precios de los pisos/ ingresos de los ciudadanos
 3.3. Comprador: ¿cuándo interesa comprar y cuándo alquilar?
 3.4. Propietario: ¿cuándo me interesa vender y cuándo alquilar mi piso?
 3.5. ¿Por qué no se mejora la protección de los propietarios frente a los inquilinos?
 3.6. Necesidad de cambios legales para garantizar el dinamismo del mercado de alquiler
 3.7. Arbitraje
  3.7.1. Disparidad de productos
  3.7.2. Falta de transparencia en la formación de los precios: sus consecuencias
 

Capítulo IV. Potencial comprador: cómo comprar/ Potencial vendedor: cómo vender el piso al precio más alto posible

 4.1. Cálculo sencillo del valor objetivo sabiendo el precio en el pico de la burbuja
 4.2. ¿Por qué no es el momento de comprar y si de vender?
 4.3. Negociando con el vendedor
  4.3.1. Tipologías de vendedores
  4.3.2. Cuestiones que hay que evitar mencionar
   4.3.2.1. Comentarios agresivos
   4.3.2.2. Comentarios intelectuales
   4.3.2.3. Comprometernos a pagar una cantidad por el piso
   4.3.2.4. Loar demasiado el piso
  4.3.3. Cuestiones que pueden resultar inteligente decir
 4.4. Cómo tratar con las inmobiliarias
  4.4.1. Cosas que hemos de evitar decir
  4.4.2. Lo que puede ser positivo decir
  4.4.3. Lo que te dicen y realmente te quieren decir, pero nunca te dirán
 4.5. Medidas positivas en general
 4.6. Técnicas muy efectivas de negociación
  4.6.1. “Ayudando al vendedor a caer en la realidad”
  4.6.2. “La manita de última hora”
  4.6.3. Alquiler con opción de compra
  4.6.4. Compra con garantía bancaria de bajada de precio de mercado
 4.7. ¿Qué hace el vendedor inteligente?
 4.8. Una compra inteligente con un ejemplo práctico
 4.9. Aumento de la desviación media respecto del precio de pisos medio y la enorme ventaja que eso supone para el comprador
 4.10. Hipotecarse en divisas: riesgos y oportunidades (caso suizo)
 4.11. A quién no hay que comprar y por qué
 4.12. ¿Por qué los precios de los pisos tardan tanto en bajar? La atomización de los mercados
 4.13. La financiación no es el problema, sino el precio
 

Capítulo V. Alquiler: sobre cómo el inquilino alquila lo más barato posible y el propietario con la mayor seguridad

 5.1. ¿Es momento de alquilar? ¿Por qué?
 5.2. ¿Cuál va a ser la tendencia de los precios de los pisos?
 5.3. Psicología del casero
 5.4. Técnicas de negociación de alquiler de un piso
  5.4.1. La carta
  5.4.2. Elasticidad: porqué el arrendador/propietario es más proclive a rebajar el alquiler que el propietario que quiere vender el precio del piso. Ventajas de todo ello.
 5.5. Quiénes son los ganadores de la crisis y cómo se comportan
 5.6. Razones por las que los precios de los alquileres de los locales comerciales y las naves industriales bajan aún más que los de residencia
 5.7. Pautas para el casero inteligente
 

Capítulo VI. Sobre cómo funciona un banco y cómo se quiebra: consecuencias en el mercado inmobiliario. La relevancia de las provisiones. 

 6.1. Balance: el valor de los activos y la cuenta de pérdidas y ganancias de un banco.
 6.2. Las provisiones, al capital y cómo sus dinámicas determinan parte del proceso
 6.3. Los precios de los pisos bajan…y lo que los bancos hacen para ocultar sus pérdidas y la importancia de la relación cautiva con tu banco
 6.4. Bancos y cajas: los nuevos grandes señores del ladrillo
 6.5. Sobre por qué los últimos cambios legislativos no son suficientes
 

Capítulo VII. ¿Cómo te inducen al error? Los mecanismos usados

 7.1. Quiénes y por qué quieren que te compres un piso caiga quien caiga
 7.2. Las formas de la inducción torticera al error
  7.2.1. Negar la existencia de la burbuja
  7.2.2. Falsa correlación entre la explosión de la burbuja inmobiliaria y otros elementos no determinantes
  7.2.3. Vaciar de valor las palabras y los datos que van surgiendo con el fin de despistar
  7.2.4. Crear falsos debates sobre lo que las palabras significan con el fin de negar la existencia de la burbuja inmobiliaria.
  7.2.5. Eufemismos
  7.2.6. Ahondar en los tópicos o decir cosas que se sabe son incorrectas
  7.2.7. Uso del cinismo
  7.2.8. Hipotecas a 200 años
  7.2.9. Presentar la financiación como el mayor problema
  7.2.10. Presentar cualquier mejora en el mercado como el mejor momento para comprarse una vivienda
  7.2.11. Presentar las opiniones de aquellos que dicen que los precios van a bajar aún más como absurdas
  7.2.12. Uso del espíritu torticero
  7.2.13. Presentar los precios actuales (menores que los anteriores) como positivos y como moralmente plausibles
  7.2.14. Plantear la explosión de la burbuja inmobiliaria como posterior a la crisis de liquidez
  7.2.15. Reconocimiento postergado de la verdad
  7.2.16. “En cuanto se recupere la economía los precios se recuperarán”
  7.2.17. "A estos precios los pisos son un verdadero chollo"
  7.2.18. Decir que existe menos oferta y más demanda de las realmente existentes
  7.2.19. Decir que los precios van a subir de nuevo muy fuertemente
  7.2.20. Simplemente mentir
  7.2.21. Hacer declaraciones que parecen muy razonables cuando el fin último es despistar sobre el propósito de las mismas
  7.2.22. Reconocimiento parcial de los excesos
  7.2.23. Determinar un punto futuro cercano como el momento en el que los precios dejarán de bajar y puedan subir
  7.2.24. Rebajar la influencia que las afirmaciones fraudulentas tienen en otras personas
  7.2.25. "El problema no lo creamos nosotros, pero lo vamos a solucionarlo"
  7.2.26. La culpa de todo la tiene otro
  7.2.27. Apelar a los instintos antropológicos más básicos para vender
  7.2.28. Presentarse como víctima cuando en realidad se es verdugo
  7.2.29. Reconocer sólo parte de la bajada
  7.2.30. Realizar recomendaciones de compra de piso una vez que se ha dicho que la senda de bajadas ha finalizado
  7.2.31. Intentar dar la sensación de normalidad
  7.2.32. Decir que lo que fue una buena inversión en el pasado lo va a seguir siendo en el futuro
 7.3. ¿Por qué la gente aún se cree el engaño del sistema? Los seis pasos de la comunicación.
 

Capítulo VIII. Las falsedades más extendidas

 8.1. Las formas del engaño
  8.1.1. Alquilar es tirar el dinero
  8.1.2. Comprarse un piso es siempre la mejor inversión
  8.1.3. El gobierno ya hará algo
  8.1.4. En otras épocas se pagaban muchos más intereses y nunca ocurrió nada
  8.1.5. En zonas de lujo no bajan; casos concretos en Platja d'Aro, Salamanca/Recoletos y Las Arenas
  8.1.6. Donde no hay oferta los precios bajan: el ejemplo de Vizcaya
  8.1.7. "Los pisos no van a bajar porque la gente no puede vender por debajo del valor de su hipoteca"
 8.2. Lo que es distinto en esta crisis respecto a las anteriores